Immobilier : acheter un bien pour les vacances
Se faire plaisir et s’offrir une résidence secondaire, pourquoi pas ?
Toutefois cet investissement ne doit pas se décider sur un coup de tête. Même partiellement occupée, votre maison (ou appartement) est un bien immobilier comme les autres. Il doit faire l’objet de toutes vos attentions. Autrement dit, il doit offrir le maximum d’atouts et le minimum d’inconvénients (nuisances sonores, visuelles, olfactives).
Certes, ces derniers ne vous gêneront peut être pas pour passer du bon temps en vacances, mais le jour de la revente il sera difficile de les cacher.
Voici quelques points à prendre en considération avant de dévaler les pistes de ski ou d’avoir la mer à ses pieds.
Une situation de rêve !
C’est un grand classique en immobilier : l’emplacement est crucial. Pour éviter de passer trop de temps à faire des allers-retours en voiture, mieux vaut habiter au pied des pistes à la montagne ou se situer face à la mer de préférence les pieds dans l’eau. Bien sûr ces emplacements de choix (rares) se paient au prix fort quelle que soit la réputation de la station touristique.
Disposer d’une « bonne adresse » constitue une bonne parade pour valoriser votre bien. Cette précaution est nécessaire car, dans certaines villes, le marché immobilier est étroit car seulement animé par les transactions concernant les résidences secondaires. L’achat d’une maison de vacances n’étant pas une nécessité, les acheteurs ne sont donc pas pressés. Lorsque les temps sont durs et la conjoncture économique mauvaise, les acquéreurs se font même plutôt rares. Résultat, le marché immobilier est plus sensible aux baisses de prix que dans les grandes agglomérations.
Pensez à la proximité des accès routiers et des moyens de transports. Certains voudront volontairement se mettre au vert et s’éloigner le plus possible de la ville. Toutefois si votre lieu de villégiature est volontairement « perdu » dans la campagne ou isolé dans un lieu vallonné et peu facile d’accès, il faudra être motivé pour s’y rendre, faire venir vos amis ou vos proches et un jour attirer des acheteurs potentiels.
En étant loin d’une gare SNCF ou d’un aéroport, il faudra toujours disposer d’une voiture, voire même en avoir une sur place. Si à la retraite, vous transformez votre résidence secondaire en résidence principale, la proximité des services (hôpital, pharmacien, médecin, bureau de poste) et des commerces deviendra un atout important dans la vie de tous les jours. Pensez-y !
Une pluie de charges
A moins d’avoir hérité, vous achèterez sûrement votre maison de vacances avec un crédit. En plus des mensualités de remboursement, vous devrez assumer beaucoup d’autres dépenses. Ces dernières ne sont pas neutres dans un budget.
Des frais d’entretien : Dans un appartement, il y a bien sûr les charges de copropriété qui peuvent être salées lorsque la résidence dispose par exemple d’une piscine, d’espaces verts (parc, jardin), d’un terrain de tennis, d’une salle de fitness ou d’un gardiennage à l’année. Sans oublier les travaux exceptionnels comme le ravalement, la réfection de l’étanchéité du bassin de la piscine, etc.
A moins d’être neuve, une maison génère aussi son lot de dépenses. Il y a toujours des travaux à faire même s’ils s’étalent sur plusieurs années. Installer le chauffage central, refaire la toiture, changer les fenêtres sont des éléments de confort thermique important surtout pour une habitation située dans une région où les hivers sont rigoureux.
Des dépenses fixes : elles sont les mêmes que celle d’une résidence principale. Il faudra donc multiplier les frais par deux : les abonnements au gaz, à l’électricité, à internet, la prime d’assurance, le règlement des taxes (foncière et habitation).
Les frais de transport : les frais d’essence, de billets de train ou même d’avion pour arriver jusqu’à votre lieu de villégiature ne sont pas à sous estimer. Le dépaysement a un prix. Etre propriétaire d’une villa à Porto-Vecchio, d’un condominium à Miami Beach ou d’un Ryad au Maroc est plus coûteux d’accès qu’une longère dans le Perche! A plusieurs milliers de kilomètres, il est parfois nécessaire de compter sur une personne sur place (qu’il faudra bien sûr rémunérer) pour s’occuper de la « maison » en cas de problèmes (inondation, ménage, etc.), de travaux ou encore pour préparer le logement avant votre arrivée.
La taxe sur la plus-value immobilière : lorsque vous revendrez votre bien, il faudra payer à l'Etat l'impôt sur la plus-value immobilière, à hauteur de 32.5 %, dont 13.5 % de prélèvements sociaux.
Un œil sur le marché locatif
Aujourd’hui vous ne pensez qu’à profiter de votre maison avec vos enfants et vos amis. Mais dans quelques années peut-être par lassitude ou envie de voir d’autres horizons, cette destination vous séduira moins.
Au lieu de vendre, vous pourrez toujours jouer la carte de la location à l’année, voire mieux (plus rémunérateur) à la semaine ou à la quinzaine le temps des vacances d’été ou d’hiver.
C’est à ce moment que la demande locative locale sera déterminante. S’il elle existe, elle pourra combler vos souhaits de futur bailleur. Disposer d’un bien situé dans une zone touristique fréquentée devrait générer une demande d’hébergement régulière ce qui devrait faciliter la recherche de locataires.
Revers de la médaille, si vous louez il faudra payer des impôts sur vos revenus immobiliers et éventuellement vous acquittez des frais de gestion locative en cas de recours aux services d’un professionnel de l’immobilier local (agent immobilier, gestionnaire immobilier).