Immobilier : Location et travaux, qui paie quoi ?
Un appartement ou une maison ne peut offrir un bon cadre de vie que si le lieu en question reste " confortable ". Pour cela, il faut régulièrement rafraîchir, repeindre et faire des travaux. Mais la question se pose : dans une location qui paie quoi ? Quelles sont les obligations du propriétaire ? Quelles sont celles du locataire ? A quel moment les travaux peuvent-ils intervenir ? Pas facile de s'y retrouver. Toujours est-il que toutes ces questions peuvent facilement être résolues : elles sont régies par la loi.
Les travaux à la charge du propriétaire
Le propriétaire est légalement dans l'obligation de délivrer un logement décent, dont l'état général et les équipements sont en bon état d'usage et de réparation. Ce que l'on appelle « logement décent » peut se résumer ainsi : il doit être suffisamment éclairé et ventilé, ne pas être humide, ne contenir que des matériaux sains et les installations de gaz et d'électricité doivent être aux normes de sécurité. Avant la mise en location, le propriétaire doit effectuer tous les travaux nécessaires pour mettre son bien en adéquation avec cette liste élémentaire. En cas de non-respect de ces règles, le locataire est en droit d'exiger la mise en conformité du lieu. Eventuellement, le locataire peut aussi négocier une baisse momentanée du loyer en échange de travaux visant à améliorer l'habitat. Par contre, les travaux les plus importants sont pris en charge par le propriétaire, notamment ceux générés pour éliminer la vétusté, les malfaçons ou les vices de construction. Le propriétaire prend également en charge les frais autres que locatifs comme le remplacement d'un chauffe-eau par exemple.
Les travaux à la charge du locataire
Le locataire prend en charge les travaux « courants », c'est-à-dire liés à l'entretien du logement comme les menues réparations consécutives à l'usage normal de la location : réfection des mastics, des vitres, de quelques lames de parquets, des interrupteurs... Il s'occupe aussi de refaire une clé perdue, de changer un flexible de douche, etc. Le locataire prendra également en charge les travaux en fin de bail s'ils résultent de dégradations subies durant la durée du contrat. Le bailleur peut par exemple demander la réfection d'un mur présentant de nombreux trous qui supportait le matériel nécessaire à la décoration. En revanche, à l'entrée dans les lieux ou en cours de bail, le locataire peut effectuer, sans avoir besoin de demander l'autorisation du propriétaire, des petits travaux d'aménagements comme l'ajout d'équipements facilement démontables, la décoration, comme peindre un mur, du moment qu'il n'y a pas de transformation de la chose louée. Un locataire peut également effectuer de gros travaux, mais seulement avec l'accord préalable du propriétaire. Sont considérés comme « gros travaux » ceux qui transforment la chose louée, c'est-à-dire qui en modifient la structure ou la configuration. Par exemple, abattre une cloison, remplacer une baignoire par une douche dans la salle de bain, installer une porte antieffraction sont considérés comme des travaux nécessitant l'autorisation du propriétaire.
Pour aller plus loin, vous pouvez consulter les articles de loi qui se rapportent à ces questions :
Article 7 de de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur le logement décent
Décret n° 87-713 du 26 août 1987 sur les charges locatives
Décret n° 87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives.
Article 1754, 1755, et 1756 du Code civil sur les réparations supportées par le bailleur ou le locataire.
Article de Adèle BREAU